용도지역과 난개발의 역사

안녕하세요..
포랜시스입니다.
주말은 잘 쉬었는지요.
오늘 포스팅은 전 포스팅에 이어서 3강을 진행할 겁니다.

용도지역 역사

용도지역

우리나라의 용도지역은 1990년대 준도시지역과 준농림지가 도입되어
용도지역은 총 5개의 용도로 나뉘게 되었는데요.
이때 정해진 용도지역이 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준 농림지역, 자연환경보전지역으로
5개의 용도지역이 있었는데 이를 도, 준, 농, 준, 자 라 했습니다.
근데 1990년대 후반에서 2000년도 초에 용도지역에 대한 문제가 발생하게 됩니다.

도, 준, 농, 준, 자의 용도지역 중 개발업자가 가장 좋아하는 용도지역은
당장 개발을 할 수 있는 첫 번째의 도시지역을 가장 좋아하는데요.

하지만 도시지역은 가격적으로 비싸기 때문에 개발자는 땅값이 싸면서 개발이 가능한 지역을 찾게 됩니다.
도시지역은 당장 개발을 할 수 있지만 가격이 비싸고 자연환경보전지역은 가격은 싼데 개발이 안되고
농림지역은 농지와 산림의 합성어인데 역시나 개발이 불가능하죠.

그래서 개발자는 당연히 가격도 싸고 어느 정도 개발이 되는 준도시지역과 준 농림지역에 개발자가 몰리게 됩니다.
둘 중에서도 가격이 싼 준농림지가 개발자들의 인기가 끌었었는데요.
그 지역이 80%가 준 농림지역이었던 용인시였습니다.

1998년 국가 경제 위기, 건설경기 침체를 불러오면서 정부는 민간 주도의 건설사로 일자리를
창출하기 위해 용인시의 준 농림지역을 대폭 완화해주게 되었는데요.

난개발?

용인시로 건설사들이 대거 몰리면서 용인시 준 농림지역이었던 80%의 일대가 산이 깎여 나가고
아파트가 무작위 하게 들어오게 되었습니다.

계획성이 없이 무작위 하게 개발하는 것을 난개발이라 하는데
이때 당시 용인시의 인구는 35만에서 70만까지 치솟게 됩니다.

용인시의 아파트는 대부분 299세대로 300세대 이상의 학교용지 부담금을 없애고
분양이 잘 되게 하기 위해 건설사는 299세대의 아파트만을 짖게 되었습니다.

학교용지 부담금을 내지 않은 채 아파트만을 무작위 하게 지으면서 학교용지를 확보해놓지 않았고
부담금도 없다 보니 학교용지가 없어 산자락에 학교를 짖게 되었고 주변 기반 시설이 아주 열 약하게 되었습니다.

기반 시설의 도로시설 또한 2차선 도로가 되어 버려 교통여건 또한 매우 열약한 지역이 되었고
이로 주민들의 불편함을 호소하기 시작했는데요.

그 당시 용인시의 대부분 사람들은 일자리가 서울에 있었고 집값이 싸다 보니 용인시에 분양을 받게 되면서
폭발적으로 인구가 늘어나게 되었는데 용인시의 2만 세대가 넘게 들어왔음에도 학교용지와 도로교통시설이 없었고 서울로 출근하는 사람들이 교통의 불편함을 호소하게 되었는데요.

서울에서 근무하는 사람들도 업무를 마치고 다시 용인의 자택으로 가려 하였으나 교통의 불편함으로 다시 서울을 찾게 되었고 이는 용인시의 이혼율 또한 영향을 주었다고 합니다.

2003~2004년도 용인으로 입주한 사람들이 용인시의 집을 내놓고 다시 서울로 오게 되면서
용인시의 집값과 땅값은 폭락하게 되었던 건데요.

2004년도에 교통을 완화해주고자 용인~서울 고속도로를 착공하게 되었습니다.

원인을 알아보니 기반 시설 부재로 난개발이 이루어졌던 것인데

행위 제한을 완화해준 준 농림지역에 계획 없이 개발한 난개발로 기반 시설이 부족하게 되었고
선 개발로 진행했던 개발 진행도 선 계획 ~ 후 개발이라는 취지가 추진하게 되었습니다.

당시 건설교통부(국토교통부)는 계획 없는 개발 없다. 난개발을 방지하자.라는 말이 나왔고
가장 문제가 되었던 준도시지역과, 준 농림지역을 폐지하고 집중적으로 관리를 하겠다는 취지로
관리지역으로 통합하게 됩니다.

이렇게 되면서 용도지역은
5개에의 용도에서 4개로 변경이 되었습니다.

도, 준, 농, 준, 자 --> 도, 관, 농, 자

그로써 관리지역은
3가지 용도의 성격을 지니게 되었는데

보전(자연환경보전지역의 보전의 글자를 만들어 "보전관리지역")

준 농림지역은 "생산관리지역"

준도시지역은 "계획관리지역"

이렇게 해서 보, 생, 계라는 세 종류의 지역을 만들게 되었고

기존 준도시지역을 계획관리지역으로 칭하게 되면서 현재까지
계획관리지역의 건폐율과 용적률이 높고 현재 투자자들에게 가장 인기가 많은 용도지역으로 꼽히고 있습니다.

그렇게 해서 현재 대한민국의 용도지역은 총 4용도 9개 지역으로 21개의 용도지역이 생기게 되었습니다.