2020. 3. 19. 11:23ㆍ땅을 사는 이유
평택땅 투자
땅값 상승은 인구로부터 나온다.
어떤 땅이 좋을까요? 대한민국의 땅은 좁을 수도 넓을 수도 있습니다. 매물로 나온 땅은 많고 누구든지 그 땅을 살수 있지만 내가 산 땅이 수익을 약속하는 것은 아닙니다. 주식과 펀드에도 리스크가 있듯이 땅에도 돈 되는 땅과 이미 돈이 된 땅 그리고 수년이 지나도 돈이 되지 않는 땅이 있습니다. 부동산을 전문적으로 하는 사람들조차도 콕 집어 이곳이 돈 되는 땅이라고 함부로 말할 수 없듯이 땅은 결코 쉽게 접근해서는 안 됩니다. 대표적인 실패 사례는 아는 지인을 통해 남의 말을 믿고 덜컥 샀다가 낭패를 보는 경우가 많습니다. 땅을 살 때 가장 중요한 조건을 꼽으라면 당연 '인구가 늘어나는 지역'에 투자해야 합니다. 당연한 이야기로 들릴 수 있겠지만 막상 땅을 사기 위해 현지를 둘러보고 실제 경험을 해보면 자만심에 기본적인 부분도 체크하지 않고 투자하는 사람들이 많습니다. 때문에 '인구가 늘어나는 조건' 은 몇 번이고 확인하고 습관화해야 합니다. 제가 많은 포스팅을 하면서 인구가 늘어나는 조건을 누누이 강조하고 있다는 것은 제 포스팅 구독자라면 귀찮을 만큼 많이 읽어 보았을 것입니다. 인구가 늘어나는 조건은 여러 조건들이 있겠지만 첫 번째로 대표적인 산업단지를 꼽을 수가 있습니다. 인구가 늘어가기 위해서는 일자리만큼 좋은 조건은 없습니다. 두 번째로 행정기관을 볼 수가 있습니다. 행정기관이 들어서는 지역은 개발에 뚜렷한 목표를 가지고 이전을 하는 것이기 때문입니다. 세 번째로 신설역사의 역세권 지역입니다.
대한민국에 철도를 건설하기 위해선 천문학적인 자금과 인력이 들어갑니다. 이런 지역을 아무런 목적 없이 건설하지는 않습니다. 반드시 신설역사 주변으로 인구 유입에 따른 개발이 이루어지게 되어 있습니다.
네 번째로 항만, 공항, 관광 등을 꼽을 수 있습니다. 이중 관광지역은 개발 규모가 작기 때문에 신중히 접근하셔야 합니다. 다섯 번째로 신도시 개발이나 도시개발사업이 이루어지는 지역입니다. 서울의 분당 신도시, 마곡지구 평택에 화양지구, 고덕국제 신도시 등 다양하게 많습니다. 가장 중요한 다섯 가지 조건들을 나열해 보았지만 하나 빠짐없이 체크해봐야 합니다. 또한, 두~세 가지의 조건이 충족된다면 이보다 좋은 투자조건은 없을 것입니다.
국책사업에 투자하라
인구가 늘어나는 지역을 대상으로 지역을 선별했다면 다음으로 국책사업에 관심을 갖는 것이 순서입니다. 국책사업은 개발계획과 개발 속도가 빠르게 진행되는 지역입니다. 정부가 대규모 공적자금을 투입하여 개발계획에 정해진 기간 동안 개발을 완료하여야 하기 때문입니다. 이것만큼 확실한 투자 지역은 없다고 보셔도 과언이 아닙니다. 국책사업은 민간이 주축이 되는 사업이 아니기 때문에 개발계획에 거의 차질이 없고 개발 추진 속도 면에서도 굉장히 빠르게 진행됩니다. 만약 내가 투자하려는 땅이 인구 유입과 국책사업이 맞물려 있다면 리스크를 최소화할 수 있고 높은 지가 상승을 기대해볼 수 있습니다. 국책사업의 대표적인 예는 철도, 행정기관, 항만, 공항 등이 있습니다. 대부분 초보투자자들은 역세권을 많이 고집하지만 가장 큰 맥락으로 봤을 때는 항만과 공항이 이 최우선이 됩니다. 교통수단으로 이보다 많은 인구를 끌어들이는 것은 없기 때문입니다. 그 후 역세권을 찾는 것이 순서입니다. 항만과 철도가 두 조건이 만족한다면 이보다 좋은 투자처는 없을 겁니다. 항만과 철도는 국책사업으로 진행이 되기 때문입니다. 개발 호재는 있지만 국책사업이 아닌 민간사업이라면 투자 시 신중하게 고려해볼 필요가 있습니다. 민간사업은 아무래도 사업 진행이 더디기 때문에 기간 대비 리스크가 크고 개발계획이 취소되거나 변수가 많기 때문입니다. 때문에 호재가 있다고 해서 투자를 하였는데 수년이 지나도 개발이 안되고 낭패를 보는 경우가 많습니다.
대표적인 지역으로 가평역과 정읍역을 꼽아 볼 수 있습니다.
가평역
정읍역
두 도시에 대표적인 사례들입니다. 개발을 하기 위해 땅의 용도를 준 주거와, 상업지로 지정을 해 놓았지만 수년째 그대로 방치되어 개발이 되고 있지 않는 지역으로 볼 수 있습니다. 이처럼 철도가 들어온다고 모두 개발된다고 볼 수는 없기 때문에 땅 투자는 신중해야 합니다. 이런 의미에서 제가 적극 추천하고 싶은 지역은 평택 지역입니다. 평택지역은 경기도 최남단에 위치해 있으면서 개발호재와 국책사업이 겹겹이 겹친 지역입니다. 서울과의 교통과 동서로 연결되는 철도 그리고 남북으로 연결되는 철도 라인이 5개가 있으며 평택항만, 삼성반도체, 미군 기지, LG전자 등 이처럼 교통과 국책사업 거기에 덤으로 인구를 끌어들이는 산업단지가 대규모로 조성이 되니 이보다 좋은 평택 땅은 없을 겁니다. 평택땅은 제가 처음으로 접한 지역이기도 하며 2010년도부터 꾸준히 상승하고 있는 지역입니다. 서해안의 중심인 평택항과 서해선복선전철의 신설되는 역으로는 이미 3~5배 이상 폭등을 하기도 했으니까요. 당시 상당수의 투자자들도 나의 추천으로 평택안중역세권을 투자하신 분들이 있는데 당시 3~40만 원이었던 땅이 현재는 3~400만 원까지 놀라서 어쩔 줄을 몰라 하더군요. 투자자 중 한 분은 지금 팔으면 어떨까요?라고 물어도 옵니다. 본인이 산 땅이니 더없이 관심이 갖는 건 어쩔 수 없지만 오르면 팔고 싶은 심정은 사람이면 다 그런가 봅니다. 하지만 이분의 표정은 떨어질까 두려워 팔고 싶은 심정보다는 너무 기뻐하며 빨리 손안에 돈을 쥐고 싶은 심정으로 들려오더군요. 평택 안중역세권 개발 모습을 보주며 아직 시작도 안 했는데 팔 생각 하지 마세요. 이렇게 다그치면 너무 기뻐서 그래요.라고 답변을 하더군요. 흐뭇해 하시며 좋아하시는 모습을 볼 때마다 제가 보람을 느끼곤 합니다.
시가화예정용지
정부의 토지정책은 토지 시장에 절대적인 영향을 미치게 되는데 국토종합계획을 살펴보면 '시가화예정용지'라는 용어가 있습니다. 향후 도시의 발전을 대비해서 도시의 확장 방향에 따라 개발 가능지 중심으로 주거, 상업, 공업지역 등이 개발 조성될 지역을 말하는데 즉, 도시개발을 하기 위한 예정용지로 아직 개발계획이 수립되지 않은 지역을 뜻합니다. 초보투자자들은 이런 게 있어?라고 하겠지만 땅 투자를 해본 사람이라면 시가화예정용지에 꽂히기 마련입니다. 개발 잠재력으로 높은 가치가 있어 땅 투자자라면 가장 인기 많은 토지라고 할 수 있습니다. 그중에서도 앞서 말한 국책사업과 주변 인구 유입에 따른 조건이 만족된다면 개발 압력으로 잠재적 활용가치와 높은 지가 상승을 예상해볼 수 있기 때문에 투자자들 사이에서도 최고의 투자 지역으로 꼽히게 됩니다. 시가화예정용지에 대한 문의가 가끔 들어오긴 하는데 초보투자자들은 아무리 설명해줘도 긴가민가 하는 반응을 보이곤 합니다. '시가화예정용지는 농지가 도시지역으로 편입되어 추후 주거지, 상업지 등으로 용도변경될 지역을 말하는데 특히 서평택 지역은 평택 항만과 안중역세권, 화양지구, 송담지구, 현화지구 로 개발 압력이 심해질 될 텐데 도시로 편입되기 이전에 미리 선점하시는 게 중요합니다.
적당한 가격
제 고등학교 시절 한참 라코스테가 유명할 때가 있었습니다. 라코스테 점퍼 하나에 10만 원을 훌쩍 넘었거든요. 때맞춰 짝퉁이 판을 치는 시절이기도 하였습니다. 제 나이가 37이니까 97~98년도 시절이었네요. 친구 중 한 명이 라코스테 점퍼를 고가에 매입하여 자랑질을 할 때가 기억이 나는군요. 똑같은 점퍼를 2~3만 원에 구매하고 서는 고가에 구매한 친구를 놀려먹기 일쑤였습니다. 물론 진품과 짝퉁은 차이가 이겠지요. 하지만 땅은 그렇지 않습니다. 누구든지 진품의 땅을 살수 있다는 것이 핵심입니다. 돈이 되는 땅을 선별하였다면 마지막으로 체크해야 할 부분이 가격입니다. 같은 입지의 토지를 100만 원에 사는 것과 200만 원에 사는 것과는 추후 개발이 되었을 때 수익과 밀접한 관계가 있습니다. 아무리 좋은 땅이라도 제값에 사지 않는다면 땅 때문에 골머리를 앓을 수 있습니다.