2020. 3. 19. 11:22ㆍ땅을 사는 이유
직장인으로서 재테크를 안 할 수가 없는 시대에 왔습니다. 성공적인 취업을 해도 곧 은퇴 이후의 삶을 걱정해야 하는 요즘 시대에 어릴 적 세계 최고 부자가 되겠다는 야심 찬 계획도 있었겠지만 직장인으로서 월급쟁이로 매달 조금씩 돈을 모아도 집 한 채 장만하지 못하는 요즘 시대에 재테크는 꿈같은 희망을 가져다주었고 반면 잘못된 재테크로 더욱 힘든 상황을 만들기도 하는 것이 재테크의 현실입니다.
재테크는 '보유 자금을 효율적으로 운용하여 최대 이익을 창출하는 방법' 직장인 재테크는 첫 단추를 어떻게 끼우느냐에 따라 재테크의 성공 여부도 달라지기 마련입니다. 아파트, 상가, 주식, 토지 어느덧 일상적인 재테크의 종류로 자리를 잡으면서 객관적인 시선을 흐리게 하고 일반적으로 '남들이 하니까 나도 해야지'라는 막연한 묻지 마 투자가 이루어지고 있다는 게 현실입니다. 이런 재테크는 아니하다 못하다는 말씀을 드립니다.
재테크를 할 수밖에 없는 이유?
자녀들이 학업을 마치면, 결혼이라는 또 다른 문턱이 있습니다. 결혼정보 회사의 조사에 따르면 주택비용까지 포함하여 결혼 자금이 2억 원 이상이 필요하다고 합니다. 남성이 집을 장만하고 여성은 혼수를 준비하면 남성이 약 2억 원, 여성이 약 1억 원 정도의 금액을 준비해야 한다는 것인데 이 금액을 남녀가 부모님의 지원을 받지 않는다면 매달 100만 원씩 13년을 저축해야 합니다. 현실적으로 자녀 스스로 이 비용을 해결하기 어렵기 때문에 자녀의 결혼비용은 50~60대에 목돈이 지출로 이어질 수밖에 없습니다.
부모의 눈물로 울리는 웨딩마치
주택 및 아파트 투자는 안전할까?
아파트에 투자를 생각한다면 단기 시세차익을 보는 것보다는 안정적으로 임대 수익을 올리는 것이 바람직합니다. 교통이 편리하고 교육과 기반 시설이 잘 갖춰진 도심이나 역세권 주변의 대단지 아파트가 좋습니다. 서울의 경우 저평가된 역세권 중심의 아파트에 목표 수익률은 연 4.5~5.5%로 높은 수익은 아니지만 임대 수요가 많은 지역은 장기적으로 안정적인 목표수익률을 올릴 수가 있습니다. 하지만 수도권에 위치한 신도시와 서울 중심부의 대형 아파트, 빌라 등 '나 홀로' 아파트 가격이 하락하면 되팔기가 힘들어질 수 있어 이른바 '돈 먹는 부동산'으로 아파트 투자 시 주의해야 합니다.
주택, 아파트 투자 역전세난
주택과 아파트도 현재로서 재테크로 활용하기엔 부동산 값 폭등으로 시장이 불안정한 상태에 있습니다. 올해 예정된 수도권 아파트 입주물량이 16만 가구에 이르며 서울 전셋값은 5년 8개월 만에 '최대 하락'했고 전세가 나가지 않자 시세보다도 가격을 낮추어 급전세가 늘어나고 있습니다. 서울 강남권 전셋값도 1억~2억 떨어지고 있기 때문에 주택, 아파트 투자도 쉽지 많은 않은 상황입니다.
오피스텔, 상가 투자수익률은 어떠한가?
상가 투자 시 불경기에도 안정적인 임대 수익을 올리려면 '흔들리지 않는 상가'에 투자해야 합니다. 대학가나 인사동 같은 문화, 쇼핑, 오피스 밀집 지역이나 역세권 등 2,000가구 이상의 아파트 상가에 투자하면 그나마 실패 확률은 낮습니다. 상가는 투자는 수익형 부동산이 적합한 투자로 꼽혔지만, 수익형 부동산은 수익률보다 안정성을 더 강조하고 당장 수익률이 높은 지역보다 필요할 때 언제든지 매매가 가능한 지역과 가격이 많이 떨어지지 않는 지역인지가 중요합니다. 오피스텔은 아파트와 마찬가지로 공급과잉으로 수익률 뿐 아니라 시세 자체가 하락할 위험성이 매우 높아 투자 시 매우 신중하게 고려해야 합니다.
수익 나는 오피스텔 실제적으로 극소수
저금리 속에 적절한 투자처를 찾지 못한 직장인재테크 투자자들의 관심이 오피스텔로 쏠리고 있지만 실제적으로 오피스텔 시장은 그리 좋지 만은 않습니다. 공급과잉 우려가 나오기 있으며 공실 발생 가능성이 매우 높고 수익률 또한 기대한 만큼 높지 않기 때문인데 부동산 리서치 연구위원은 일부 지역은 이미 공급과잉으로 오피스텔 임대 수익률도 계속적으로 하락 추세"라며 "오피스텔 투자 시 신중하게 투자 해아 한다고 강조한다고 말합니다.
임대수익률 하락세 지속
상가 투자 잘못하면 골머리 앓는다.
상가에 투자할 시에는 수익형 부동산이 주목받고 있지만 사기의 위험도 적지 않습니다. 선임대를 할 수 있기 때문에 분양 시 임대자가 있다며 분양만 받으면 임대형 수익이 가능하다고 과장광고를 하고 1~2개월은 임대료가 나오다가 점점 임대자가 임대료도 내지 않고 도망가는 '먹튀'를 당할 수 있습니다. 상가 분양이 신도시에 많다는 점을 주목해 보아도 투자는 전망은 그리 좋지 않습니다. 신도시는 도시가 활성화될 때까지 적어도 4년 이상이 걸리며 상권이 형성되려면 10년이 넘는 시간이 소요되기 때문입니다. 점심시간 외에는 손님이 없어 임대료를 감당하기 힘들 수 있고 신도시가 제대로 자리 잡아 상권이 형성되기 전까지 인구유입이 적어 상거래가 원활히 이루어지기 어려운 것이 현실입니다.
투자자 속기 쉬운 허위 과장광고 사례
주식 투자로 수익 낼 수 있을까?
현재로서는 주식으로 돈 벌기가 쉽지 않습니다. 종목을 막론하고 주식 시장이 그리 희망적이지 않기 때문입니다. 국내 주요 기업들이 계속해서 하락 길을 걷고 있으며 주식 시장은 상품에 따라서 수익률이 높을 수도 있지만 원금손실 또한 높은 재테크 중 하나입니다. 개인 투자자들도 대부분 자신의 위험 수준을 파악하지 못하고 투자를 하기 때문에 손실을 보곤 합니다. 특히 외국 투자 기관과 정부기관이 들어오게 되면 개미 투자자들은 손실을 볼 수밖에 없게 되는데 당장 큰 수익을 기대하기보다는 장기적인 투자를 고려하고 자신의 위험 감수 수준에 적합하게 투자를 하는 것이 바람직합니다.
토지투자 나도 한번 해볼까?
토지투자에 성공하려면, 무엇보다 토지의 미래가치를 살펴보아야 합니다. 미래 가지가 있는 토지로는 산업단지, 도시개발 및 항만이 들어서는 지역 등 공공기관이나 대기업이 이전 및 신설되는 지역 이런 지역은 인구유입이 증가하게 되며 새로 들어서는 도로가 가까운 땅 등이 있습니다. 그렇다고 해서 토지에 아무런 정보 없이 막무가내식으로 투자하는 것은 바람직하지 않습니다. 투자 지역마다 많은 수익을 보기 위해서는 외적으로 특수한 조건들도 고려해야 하기 때문입니다.
토지는 주변 개발 및 인구유입 조건 잘 파악해야
대한민국 토지 가격은 2009년 이후 9년 연속 성장세를 보이고 있습니다. 2015~2017년의 토지 거래량이 역대 최대치인 것이 그 증거인데, 오피스텔이나 상가와 같은 '수익형 부동산'이 투자하기에 더 유리하다는 의견도 있지만 수익형 부동산은 호황기가 짧고 공급과잉으로 공실률이 증가하여 수익률이 떨어지기 때문이며 평균 원금 회수 기간도 21년이 걸려 노후대비에 적합하지 않습니다.
토지투자에 성공하려면 입지 분석 및 주변 개발 호재 등을 잘 파악하여야 하는데, 지역을 막론하고 '토지투자'로 모두 수익을 창출할 수는 없기 때문입니다. 부동산 전문가들은 신설역이나 산업단지 등 도로, 철도가 개통되어 교통량이 증가하고 인구 유입이 늘어나는 지역과 신도시나 도시개발사업 등의 개발 지역 인근, 마지막으로 역세권 중에서도 개발 축에 해당하는 지역에 투자하는 것이 많은 수익을 창출할 수 있는 기회라고 합니다.
50년간 땅값 4000배 상승
특히 확신적인 투자 수익을 보기 위해서는 국책사업 위주로 개발 계획을 반드시 살펴보아야 하는데 토지 전문가 들은 '토지투자'시 장기간 자금이 묶이지 않으려면 철도뿐만 아니라 신도시와 산업단지의 연계성 등 개발 호재를 갖춘 지역을 잘 파악하고 투자에 임하는 것이 현명하다고 강조했습니다.
재테크 수단으로 토지투자를 해야 하나?
주식, 아파트, 오피스텔이 재테크 수단으로 적당하지 않다면 어떤 방법이 좋을까? 그것은 바로 토지에 투자를 하는 것입니다. 대기업이나 대규모 산업단지로 인해 새로운 일자리가 늘어나는 지역, 그로 인해 인구가 늘어나면서 배후 신도시가 생겨나는 지역, 또 관광지로 인해 많은 유동인구가 드나들 수 있는 지역, 새로운 역이 들면서 역세권 신도시로 용도 변경이 가능한 근접지역, 공항이나 항만 주변에 가까운 땅을 주목할 필요가 있는데 위에서 말한 조건들로 지가가 상승하는 것입니다.
이들의 공통점은 인구가 늘어나는 곳이라는 점인데, 인구가 늘어나면, 그들이 필요로 하는 편의시설이 늘면서 상권이 형성되고, 그러면서 땅값이 자연스럽게 상승하는 것에 주목해야 합니다. 용도변경을 거치는 과정에서 산업단지와 역세권 주변 도시들의 지가가 상승한 것을 볼 수 있습니다. 핵심은 국책사업으로 인해 인구가 늘어나는 지역에 토지투자를 한다면 성공적인 투자를 할 수 있습니다.
그렇다면 성공적인 투자를 하기 위해 어느 지역에 토지투자를 해야 좋을까? 전문가와 함께 한다면 좀 더 넓은 시야로 토지투자에 성공할 수 있습니다.
언제든지 연락 주시면 친절한 상담 도와드리겠습니다.