감보율

소록소록 비가 내리는 날씨에 포스팅하기 딱 좋은 날씨군요. ㅎㅎ
전 포스팅에서 체비지와 보류지에 대해서 알아보았습니다.
오늘은 부동산 용어 중 도시개발법인 환지방식의 감보율에 대해서 적어볼 텐데요.

좋은 토지를 매입하여 개발방식이 환지로 진행이 된다면 이처럼 좋을 수가 없을 겁니다.
즉, 내가 매입한 토지가 역세권 개발범위로 인해 좋은 상업지 또는 준 주거지 땅을 환지로 되돌려 받았다고 생각해보십시오. 그 상업지 땅에 빌딩을 지을 수도 있고 4층짜리 점포겸용주택을 지어서 3개 층을 월세로 내주고 4층은 주거용으로 사용을 한다면 3개 층의 꼬박꼬박 받는 월세로 인해 노후에도 편안한 삶을 보장받는다면 이보다 좋은 재테크는 없겠죠.

 

감보율

환지

감보율을 설명하기 앞서 환지라는 개념부터 인지하면 좋을 텐데요.

환지라는 것은 교"환"되는 토"지"로 공사를 다 끝내고 사업시행자가 종전 토지 소유자에게 토지를 교환해줄 것인데 그런 땅을 환지라고 합니다.
도시개발로 종전에 엉망이었던 땅을 공사를 다 하고 반듯한 토지로 바꿔줄 텐데 그렇게 교환해주는 토지를 "환지"라고 부릅니다.

도시개발 전 제자리환지 원칙

이때 "제자리 환지"라는 원칙이 있는데 개발전 종전에 있던 위치로
되돌려주는 제자리환지가 원칙입니다.

"Tip"

"환지의 원칙"
이때 "제자리 환지"라는 원칙이 있는데 종전에 가지고 있던 땅이 환지로 인해 더욱 좋은 땅을 주는 것이 아니라 원칙적으로 개발전 위치인 제자리로 돌려주는 '제자리환지가원칙'입니다. 따라서 처음부터 토지투자를 할 때 임야보다는 값이 더 나가는 좋은 땅을 가지고 있어야 환지가 되더라도 더욱 좋은 땅을 환지 받게 된다는 거 꼭 명심하세요.

제자리환지

감보율

감보율은 환지와 체비지에 대해 정확히 알고 계시면 이해가 빠를 겁니다.
우선 감보율은 토지 소유자에게 수익과 직접적으로 영향이 있기 때문에 토지 소유자가 가장 관심 있어 하는 이유죠. 감보율이 높고 낮음으로 수익이 결정이 되니까요.

정리를 해드리면.

도시개발사업을 시행하면서 그 비용을 토지로 받기 위해서 남겨두는 토지를 "체비지"라고 합니다.
"체"자는 "체류"라고 이해를 하면 됩니다.
즉, "머무르다"라는 뜻을 가지고 있고 사업을 진행하고 나서 "비용이 머무르고 있는 땅"을 체비지라고 합니다.

도시개발사업 지구에서 공사를 하고 사업 시행자가 그 비용을 받기 위해서 일부 땅을 놔두고 환지처분을 할 것인데, 그렇게 일부 땅을 체비지로 보고 그 땅은 사업자의 입장에서 봤을 때에는 "비용이 머무르고 있는 땅"이니 그게 "체비지"에 해당하게 됩니다.

사업비용으로 받을 땅을 제외하고 나머지는 돌려줄 것인데 그래서 일부 땅을 빼고 돌려주는 것을 "감보율"이라고 합니다. 일부 비율을 "감(빼고)"하고 내주는데 그런 비율을 "감보율"이라고 합니다.
다른 말로 "토지부담률"이라 하며 보통 50% 범위 내에서 정하게 됩니다.

감보율은
도시개발사업의 목적에 따라 조금씩 다르지만 50%를 넘지 않는 범위에서 정해진다고 보시면 됩니다.

도시개발권 및 역세권 토지투자

1970년대 한'마지기'땅이 눈깔사탕 10개의 가치였다고 합니다.
당시 강남역은 이런 모습이었습니다.

1980년대 강남역 사거리

뿐만아니라 과거의 삼성전자가 들어간 동탄도 마찬가지였습니다.

2005년 동탄(왼쪽) / 2007년 동탄(오른쪽)

2005년 동탄의 모습과 2015년 동탄의 모습은 몰라보게 달라졌습니다.

2012년 동탄(왼쪽) / 2015년 동탄(오른쪽)

2005년 당시 메타폴리스 자리의 땅값은 평당 5만 원밖에 하지 않았던 땅이었습니다.
현재 땅값은 평당 2,000만 원의 수준으로 당시 내가 100평의 땅만 가지고 있었더라면
20억의 차익이 생기게 됩니다.

평생을 노동 수입으로 벌어도 벌수 없는 돈.
놀랍지 않습니까?

역세권이나 도시개발사업으로 인한 토지에 투자를 하시기 전에 가장 중요한 포인트는 시세보다 저렴하게 사는 것이 가장 중요합니다.

현 시세보다 높은 가격에 매입하였다면 도시개발사업으로 환지를 받는다 하더라도 감보율로 인해 오히려 손실을 보는 경우도 있으며 수십 년이 지나도 가평, 청평과 같이 도시개발사업은커녕 개발도 안되는 토지도 많습니다.

이와 같은 사례는 대부분 기획부동산에서 토지를 매입했을 때 일어납니다.

토지투자는 주변 산과, 들, 계곡 등 경치를 보는 것이 아니라 주변 개발계획 및 좋은 입지를 선택하는 것이 가장 중요합니다.